OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片(piàn)子公司哲库科技，引发(fā)了公募REITs扩募风波，如今，二级(jí)市场(chǎng)的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园(yuán)REIT开盘继续延续此前几日(rì)的下跌走势，午后跌幅一度扩(kuò)大，尾盘有所拉升，全天(tiān)收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布公(gōng)告，紧急回(huí)应(yīng)称，哲库科技(jì)是(shì)其扩募拟新购入(rù)基础设施资产张润(rùn)大厦的重要承租方之一，目前(qián)未收到(dào)哲(zhé)库科技及OPPO方面(miàn)关于停止执行已签租赁(lìn)协议的通知。同时，在公告中，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT进一步表示，原始权益人将继续(xù)密切关注哲库科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的原(yuán)始权益人相关负(fù)责人也(yě)表示，近期已同步启动了(le)应急预案，排摸储备租户(hù)，积极(jí)应对哲库提前退租的(de)可能事(shì)项。由于张(zhāng)润大厦是全(quán)国首批REITs申(shēn)报扩募项目，公司领导高度重视(shì)，浦东新区国资委(wěi)也高度关注。

　　多位业内人士(shì)表(biǎo)示(shì)，华安张江光大园(yuán)REIT近期市场波动(dòng)较大(dà)，但其实不动产公募REITs项目短期出租率(lǜ)下(xià)跌(diē)并不会(huì)从根本上影响其内外价值，投资者应理性看待(dài)。

　　张江光大园REIT

　　二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格继续(xù)波动(dòng)

　　本(běn)周，OPPO关停旗下芯片子公司哲(zhé)库科技的(de)事件继续扰(rǎo)动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安(ān)张江光大园REIT以3.726元的价(jià)格(gé)小(xiǎo)幅(fú)低开，此后二级(jí)市场价格开(kāi)始震荡走低(dī)，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT跌幅一(yī)度扩(kuò)大到8.30％，随(suí)后价格有(yǒu)所回升(shēng)，最终报(bào)收3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利(lì)消息影响，华(huá)安张江光大(dà)园REIT最(zuì)近几个交易日二级市(shì)场价格表现(xiàn)欠佳，5月11日以来，3个交易日跌(diē)幅达(dá)到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上(shàng)市以来(lái)，华安张江光大(dà)园REIT累计涨幅超过24％，在全市(shì)场(chǎng)公募REITs中位居前(qián)列。

　　从(cóng)5月15日公(gōng)募(mù)REITs市场整体表现上看，目前上市的8只产业园区基础(chǔ)设施REITs中，仅博时招商(shāng)蛇口产业园REIT微(wēi)幅上涨，其余7只均有(yǒu)不同程度下跌，8只产(chǎn)业园区基(jī)础设施REITs5月(yuè)15日平均跌幅1.38％。今年以(yǐ)来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报(bào)中已经(jīng)披露(lù)张江光大(dà)园项(xiàng)目(mù)出(chū)租率有所下降，如今拟(nǐ)扩(kuò)募的项目又(yòu)遭(zāo)遇突发事件，因此导致二级市场价格出现波动。”一位业内人士分析称(chēng)。

　　不(bù)过，在上述人士看来，尽管出于风险规避的(de)原因(yīn)，最近(jìn)几个交易日场内(nèi)资金有所流出，但是，不动产(chǎn)公募REITs项(xiàng)目短期出租(zū)率下跌并不(bù)会从(cóng)根本上影响其内外价值。

　　他也同时表示(shì)，目(mù)前随着二级(jí)市场价格下(xià)跌，风险也(yě)得到一定释放，但是价格涨跌会(huì)受到(dào)基本面、情绪(xù)面(miàn)等(děng)多重因素影响(xiǎng)，不好判断价格(gé)是不是已经(jīng)完全触底。

　　此(cǐ)外，还有(yǒu)一位业内(nèi)人士表示，今(jīn)年(nián)整体REITs市场(chǎng)表现低迷，不少产品年内二级(jí)市场跌幅较大(dà)，其实有些隐(yǐn)含收(shōu)益率高(gāo)的产品(pǐn)具备(bèi)一定的投资价值(zhí)，很(hěn)适合稳健类投资者。此(cǐ)外(wài)，伴随着(zhe)经济复苏的(de)步伐，产业园区、物(wù)流(liú)类等REITs产品具备一(yī)定的投资价值。

　　先锋瑞驰(chí)私(sī)募基金执行董事高(gāo)如(rú)星对此(cǐ)表示，若张(zhāng)江园区最(zuì)终(zhōng)能顺(shùn)利解(jiě)决招商(shāng)，平稳(wěn)过度对(duì)经营现金(jīn)流没有造成大的影响，“事(shì)件(jiàn)性利空下(xià)调至得这(zhè)么急、这么深(shēn)，加上前期(qī)本(běn)身园区类资产就(jiù)回调(diào)不少了，这就是黄金坑。”不过，他(tā)也强调，最终还是落(luò)到(dào)租金收入受不受影响，影响多大(dà)，估计(jì)园区(qū)会最终解(jiě)决。

　　张江REIT紧急回应(yīng)

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子公(gōng)司哲库科技(jì)。随后5月12日晚，华安张江光大(dà)园REIT发布(bù)公告(gào)，紧急回(huí)应(yīng)称，哲库科技(jì)是其扩募(mù)拟(nǐ)新(xīn)购(gòu)入基础设施资产张润大厦的重要承租方之一(yī)，目前(qián)未收到(dào)哲库(kù)科技及OPPO方面关于停止执行(xíng)已签租赁协议的通知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进(jìn)一步(bù)表示，原始权益人将继续(xù)密切关注(zhù)哲库(kù)科技后续情况，积极(jí)做好相关应对(duì)。

　　此前，张江REIT因(yīn)其一季报中披露(lù)的张(zhāng)江光大园项目出租率下降事(shì)项，一度(dù)二级市场价格出现回落。在随(suí)后(hòu)召开的业绩(jì)说明(míng)会中管理人就相关事项(xiàng)进(jìn)行了(le)解释说明(míng)，市(shì)场信心得到了一定(dìng)提振，二级(jí)市场价格表现也趋于平稳。据(jù)了解(jiě)，张江 REIT在5月11日召开的线上(shàng)和(hé)线下的扩募说明会上(shàng)，运营团队表示了对张江光大园项目的信心，预(yù)计(jì)签署意向书和合同谈判中(zhōng)的储备租户正常转化后(hòu)，项(xiàng)目出(chū)租率(lǜ)将得到回(huí)升(shēng)。没想到仅过了(le)不(bù)到三周的时间，张江REIT的扩募之路(lù)又迎来(lái)了新(xīn)的考验(yàn)。

　　因张江REIT的上述公告引(yǐn)起(qǐ)了市场各方的(de)广泛关注，张江REIT拟扩(kuò)募(mù)购入项目的原始权(quán)益(yì)人相关负责人(rén)坦(tǎn)言，事发突(tū)然确实始料(liào)未及，在获悉OPPO关(guān)停哲库科技消息的第一时间(jiān)即奔赴现场(chǎng)进行(xíng)了沟通和核实(shí)工作，并(bìng)同步启动了应急预(yù)案，排(pái)摸储备租户，积极(jí)应对哲库(kù)提前退租的可能事项。由(yóu)于张润(rùn)大厦是全国(guó)首批REITs申报扩募项目，公司(sī)领(lǐng)导高度重视，据悉新区(qū)国资(zī)委也(yě)高(gāo)度关(guān)注(zhù)。

　　当(dāng)谈及(jí)储备租户情况，相关负责人介绍说，目(mù)前储(chǔ)备租户还是比较丰富的，覆盖(gài)了芯片测试、人工智能、航天(tiān)产业、信息技(jì)术(shù)等(děng)产业客户，租(zū)赁(lìn)意向面积超过了2万方。从意向储备转(zhuǎn)化为实际租户需要simple是什么牌子，simple是什么牌子衣服(yào)一些时间。

　　“我们正在着手通过签署租赁意向书来尽快锁定(dìng)一些重要租(zū)户。虽然(rán)收(shōu)了三个月履约(yuē)保证金给了我们一些空间，但本着对首批扩募、对市场负责的态度，我们肯定要全(quán)力与时间赛跑，把这些面(miàn)积在(zài)短期(qī)内(nèi)完(wán)成去化(huà)。”相关负责人说(shuō)道。

　　张江REIT已持有(yǒu)的同区域的张(zhāng)江(jiāng)光大园项目一季度末(mò)也有将近30％的(de)空(kōng)置(zhì)率，原始权益人(rén)有那么多储备(bèi)租户，之前的空置(zhì)率(lǜ)为何(hé)未(wèi)能得(dé)到解决。

　　对此相关负责人解释，张江光大园(yuán)一直以来(lái)都(dōu)坚持以市场化(huà)运营(yíng)为(wèi)导向，历史(shǐ)运营表(biǎo)现稳定，租户的调租和换租都(dōu)属于正(zhèng)常情况，而(ér)这次(cì)项目的大(dà)租户退租正好发生(shēng)在市(shì)场活跃度的短(duǎn)期低点，目(mù)前市(shì)场情况已有所好转。在看到出(chū)租率下滑情况没有得(dé)到及时修复后，张江这(zhè)边也作了一定的资源调(diào)配和倾(qīng)斜，引入了一些储备租户。

　　另外，张润大(dà)厦和张江(jiāng)光大园(yuán)项(xiàng)目在给租户的(de)分隔(gé)空间、交付标(biāo)准、租金水平等(děng)方面也有一些差异化(huà)，张润大厦多是两(liǎng)千多(duō)平的大平层，楼(lóu)的成新度高(gāo)一些，单价也贵(guì)一些，张江光大园单层以一千平的面积为主，还有一些独栋形态的(de)物业。租户自身也会(huì)有诉求，也会根据(jù)自身需求和(hé)预算挑选区域内的不同(tóng)物业。

　　“如果扩(kuò)募完成以后，新老(lǎo)资(zī)产的管理(lǐ)人都变成了一(yī)家，后续我们在资源共(gòng)享和联合营销方面能更加(jiā)充分发挥协同效(xiào)应(yīng)，相信可以做(zuò)得更好(hǎo)。”上(shàng)述负责人补充(chōng)说道。

　　最后(hòu)谈(tán)及对于张江(jiāng)REIT的定位和展望，相关负责人表示(shì)，张江集团和张(zhāng)江高科目前在(zài)管资产约(yuē)五百万(wàn)方(fāng)，还有一(yī)些其他在(zài)开发的储备项目，这些simple是什么牌子，simple是什么牌子衣服都将成为张江(jiāng)REIT实现打造张江园(yuán)区产(chǎn)业(yè)空间资产上市平(píng)台目标的坚实后盾和储备资源。“我(wǒ)们非常重视(shì)张江REIT这个资本平(píng)台(tái)和它未来的发(fā)展。”相关负责(zé)人(rén)表示(shì)，“这次(cì)扩募是我们实现基金扩容的第一步(bù)，也是至关(guān)重要(yào)的一步，眼下我们可(kě)能面临了一些突发情况需(xū)要解决，但是这(zhè)和我们在张江科(kē)学(xué)城这三十(shí)年建设发展过(guò)程中所经(jīng)历(lì)的相比，只能算是一(yī)个(gè)非常小的插曲。我们有信心排除万难，尽一切可能化解(jiě)当(dāng)前突(tū)发事件的所有负面影响，维(wéi)持预期和市场的信心。”

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