万柳书院(yuàn)，暴(bào)雷了。

　　今年年初(chū)“万柳(liǔ)少爷”的意(yì)外走红，让这个位(wèi)于北京海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱(lái)斯(sī)”的两害相权取其轻,两利相权取其重，两权相害取其轻正确说法是什么意思神秘(mì)开发(fā)商——中(zhōng)赫(hè)集团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳书(shū)院再次受到舆论关注，起因中(zhōng)赫集团成了共(gòng)同债务人被中国信(xìn)达追(zhuī)债，中国信达为了收回钱款(kuǎn)不得不(bù)将中赫(hè)抵押的75套万柳书院豪(háo)宅拍卖。可问题是(shì)，这些房子早已售出，业主并非(fēi)中赫集团，那些真正斥巨(jù)资(zī)购入房产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到这些(xiē)业主的(de)维权信息，难(nán)怪有网(wǎng)友调侃：“富(fù)人被(bèi)割韭菜的时(shí)候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过(guò)事件(jiàn)背后，可能没你(nǐ)想象的那么简单(dān)。

　　1

　　富(fù)人被精(jīng)准收割？

　　最惨(cǎn)的可能还(hái)是债主

　　“北(běi)京豪(háo)宅的尽头(tóu)是(shì)万柳书院”，但谁都(dōu)没想到，这个位于(yú)海淀核心区(qū)位，名校环绕的顶级豪(háo)宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国(guó)信达(dá)在(zài)京(jīng)东(dōng)拍卖(mài)上，上架了“北京(jīng)赫(hè)华(huá)恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司(sī)不良债权(quán)转让(ràng)项(xiàng)目”，债权(quán)总额(é)高达近47亿，该项目的抵押(yā)物中，包括75套(tào)万柳书院住宅(zhái)。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上述不(bù)良(liáng)债权转让(ràng)项目的处(chù)置主体是(shì)中国信达资产管理股(gǔ)份(fèn)有限公(gōng)司北京市分(fēn)公司（下称中国(guó)信达北分），处置(zhì)的是对(duì)北(běi)京赫(hè)华恒瑞房地产开发(fā)有限(xiàn)公司（下称赫华恒(héng)瑞）的不良债权。截至2023年1月31日(rì)，债权金额(é)约为(wèi)46.95亿元人(rén)民币，其中债权(quán)本金37.50亿(yì)元。中赫集团有限公司是(shì)共(gòng)同债务人。目前，该(gāi)项目已有(yǒu)1万(wàn)次(cì)围(wéi)观(guān)，35名意(yì)向(xiàng)人。

　　从表面(miàn)上看，这(zhè)就是两害相权取其轻,两利相权取其重，两权相害取其轻正确说法是什么意思(shì)一起中国信达北分讨债的故事，但实际(jì)上(shàng)，75套豪宅的背后暗(àn)藏秘密。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳书院总共301户(hù)，而且(qiě)早已售罄。如果该报道(dào)属(shǔ)实，说明(míng)这(zhè)些房子实际(jì)上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么中(zhōng)国信达的拍卖页面上又注明这75套(tào)房子(zi)是(shì)“未出售”的(de)状态呢(ne)？只(zhǐ)能说明这些房子根(gēn)本没有网签，也(yě)没(méi)有房产证(zhèng)！

　　第一财(cái)经的报道证(zhèng)实了上述内容。有豪宅中介透(tòu)露，中赫集(jí)团早就(jiù)把这(zhè)75套房子(zi)抵押出去，现在还没(méi)资金(jīn)解抵(dǐ)押(yā)，所以不能网签、没(méi)办(bàn)房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶(dǐng)级豪宅，最(zuì)强(qiáng)学区房，万柳书院的(de)业主基本都(dōu)是北(běi)京的高端人士，柳传志、丁磊(lěi)等知名商业(yè)大佬(lǎo)也是(shì)万柳书(shū)院的业主。另据地产(chǎn)自(zì)媒(méi)体“地产(chǎn)八卦女”爆料，万柳书(shū)院的业主(zhǔ)中，还有(yǒu)不少(shǎo)中赫集团(tuán)的高管、合作伙伴、亲(qīn)戚(qī)朋友等。

　　由此，不(bù)少网友感叹(tàn)，“富(fù)人(rén)也被精准收割了！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确(què)实已经支付价(jià)款并实际占有，那么(me)，中国(guó)信(xìn)达(dá)转让这笔不良债权回本的愿望，或将泡(pào)汤。这(zhè)次拍卖损失最大(dà)的，没(méi)准还是债主中(zhōng)国信(xìn)达。

　　根(gēn)据相(xiāng)关(guān)法律规定，民(mín)事执行中(zhōng)，业主已经支付价(jià)款并实际占有，但未办理(lǐ)过户手续的，如果业主(zhǔ)没有过错，人(rén)民法院不得查封、扣押、冻(dòng)结，已经查封的可以向法院提出执(zhí)行异议申请，请求(qiú)法院解除查封，同时可以(yǐ)联合(hé)起诉开(kāi)发商，要求退(tuì)还购房(fáng)款或办理(lǐ)房(fáng)产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法(fǎ)院报公布《最高(gāo)人民法院关(guān)于(yú)商品(pǐn)房消费者权利(lì)保护问题(tí)的批复》，以司法解释的方式明确了(le)购房(fáng)人的(de)优先权(quán)：

　　商品房消费者以居住为(wèi)目(mù)的购买房屋并已(yǐ)支付全部价款，主(zhǔ)张其房(fáng)屋交付请求权(quán)优(yōu)先(xiān)于建(jiàn)设工程价款优先受偿权、抵押权以(yǐ)及其他债权的，人民法院应(yīng)当予以支持。只支付了部分价(jià)款的商品房(fáng)消(xiāo)费者，在一(yī)审法庭辩论终(zhōng)结前已实际(jì)支付(fù)剩(shèng)余(yú)价款的(de)，可以(yǐ)适用前款规定。

　　也就(jiù)是(shì)说，如果这(zhè)75套(tào)房(fáng)子均为“已售未网(wǎng)签”，那么这笔不良(liáng)债(zhài)权(quán)，实际上是个烫手山芋。可(kě)能(néng)不仅(jǐn)不能卖(mài)出去回本，抵押的这75套房子，还会(huì)被业主讨回(huí)去(qù)。

　　中国信达，将(jiāng)会(huì)赔(péi)了夫(fū)人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖(lài)”

　　这次债权(quán)公司中(zhōng)国信达申请(qǐng)不良债权转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前(qián)中(zhōng)国信达已经成为(wèi)赫华(huá)恒瑞(ruì)唯(wéi)一股东。但此前，赫华恒(héng)瑞(ruì)为中赫(hè)集团旗下子公(gōng)司。2019年4月22日(rì)，中赫集(jí)团(tuán)、中赫置地等选择退出了赫华(huá)恒瑞的股东行列，中国(guó)金谷国际信托有(yǒu)限责任公(gōng)司成为了唯一股东，后者由中国信(xìn)达资产管理股份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发商，相(xiāng)较其(qí)他(tā)房企(qǐ)，中赫集团(tuán)既没有很大规模(mó)，也没有很(hěn)高的国民知名度，但却在北京豪宅圈留(liú)下一(yī)个个传说(shuō)。

　　如钓鱼(yú)台七(qī)号院，作为中赫集(jí)团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地(dì)推出钓鱼(yú)岛(dǎo)七(qī)号(hào)院3号(hào)楼，高达30万/平米的天价，成为当时京城(chéng)最贵的楼盘，引(yǐn)发了市场强烈震惊(jīng)。

　　随后开(kāi)发的(de)万柳(liǔ)书院，更是(shì)被誉为“北京海淀(diàn)顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿(yì)元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保利(lì)、万科等大型(xíng)知名房企手中，抢下了(le)北京万柳(liǔ)地块，成为北京当年的“双料地王”。很(hěn)快(kuài)，万柳书(shū)院就以(yǐ)神秘(mì)高端的姿态杀入市场，无(wú)论(lùn)是(shì)一块块从荷(hé)兰运(yùn)回来(lái)的灰砖垒起来的(de)五米(mǐ)高墙，还是(shì)每棵成本(běn)超6万的成年银杏树，还是每平米20万元的价(jià)格，都令业内外(wài)震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄八的顶儿(ér)、融创的湖、紫辰(chén)院的树、北平府的院儿。”从(cóng)这句(jù)顺(shùn)口溜中，就可看(kàn)出其在北京(jīng)豪宅圈的(de)地位。2014年末(mò)上市(shì)的它，对手(shǒu)是当(dāng)时有名的(de)融(róng)创观(guān)澜(lán)嘉苑、佳(jiā)兆(zhào)业(yè)广场、恒大(dà)华(huá)府等，现如今(jīn)，它远远超过这些对(duì)手。

　　去年(nián)，万柳书院一套300平米(mǐ)的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的(de)36万元/平米，说明万柳书院虽(suī)然已(yǐ)经(jīng)推出了(le)8年之久，但其依旧(jiù)在(zài)北(běi)京豪宅(zhái)圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不(bù)少知名人(rén)士，如知名演员宋(sòng)丹丹(dān)，就(jiù)住在(zài)钓(diào)鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住在万柳(liǔ)书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功(gōng)奠定(dìng)了中赫集团的“高端(duān)路线”，也(yě)因此，它被外界贴上(shàng)了，“卖北京(jīng)城最贵(guì)的房，拿北(běi)京城最(zuì)贵的地”，“做地产中的(de)‘劳(láo)斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开发商(shāng)光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为(wèi)被执行人，被执行标的(de)高达11亿(yì)。

　　今年年(nián)初(chū)，因为履行能力而拒(jù)不履行生效法律文书确定义(yì)务，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑(kēng)了(le)？

　　中赫集团如今沦(lún)落到这个地步，其实是有迹(jì)可循的。

　　事实上，早在今年年初(chū)“万柳书(shū)院(yuàn)少爷”走红之时(shí)，深蓝财经就曾深(shēn)挖出(chū)背后的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名(míng)豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫(hè)集团实控(kòng)人(rén)周金辉(huī)的人生轨迹跟着急转直下(xià)。而追根(gēn)溯源(yuán)，这个转折(zhé)点，就在于收购北京国(guó)安(ān)。

　　近(jìn)十年来，房企(qǐ)纷纷开始(shǐ)了多元化转型，但转型之路并不好走。早(zǎo)在2008年开(kāi)始，中赫集团(tuán)就尝试过多元化业务，先后进(jìn)军能源市场(chǎng)、团购网站，但最(zuì)终都惨淡(dàn)收(shōu)场。最终，周金辉将转型的目光，放到了(le)体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服(fú)与IDG资本退出后(hòu)，中赫(hè)集团以35.5亿元参(cān)股国安足球俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接着(zhe)在2021年6月，中赫(hè)集团从中(zhōng)信集团手中拿下(xià)北京(jīng)国安俱乐部(bù)36％股权(quán)，至(zhì)此拿下北(běi)京国安(ān)俱乐部全部股权。如果北京(jīng)国安的估值一直没变，那么中赫集团拿下北(běi)京国安，总计(jì)花费(fèi)了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也(yě)许会感叹：卖豪(háo)宅(zhái)真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中(zhōng)赫为什(shén)么又要(yào)质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及其实(shí)控(kòng)人周金(jīn)辉夫妇将其手中的中赫集(jí)团股份质(zhì)押陆续质押，据(jù)企查查显(xiǎn)示，目(mù)前中赫集团共有11条(tiáo)股权(quán)出(chū)质记录。质权人包括(kuò)海金商业保理、北京建工、山东(dōng)国(guó)际信托、中(zhōng)融信(xìn)托(tuō)、中信建(jiàn)设等。

　　这(zhè)与(yǔ)入主北京(jīng)国安(ān)的时间(jiān)完全(quán)吻合。

　　然而(ér)，入主北京国安后，不仅国安的经营状况没有(yǒu)得到改(gǎi)善，中赫集团(tuán)也被拉入(rù)泥淖。

　　据北京产权交易所官网(wǎng)信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现(xiàn)营(yíng)业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该(gāi)俱(jù)乐部资(zī)产总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓(huǎn)解资金压(yā)力，中赫集团和(hé)周金辉夫妇还(hái)在持续质押手中的中赫(hè)集团股份，但国安和中赫的经(jīng)营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团(tuán)被(bèi)5次(cì)列被(bèi)执行人，执行标的高达11亿，北京国(guó)安也3次与中赫集团、中赫(hè)置地、及中赫集团股(gǔ)东周金辉、李彩霞等共同成为被执行人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行能(néng)力而拒不(bù)履(lǚ)行生效(xiào)法律(lǜ)文书确定义务，上述(shù)被(bèi)执行人成为“老(lǎo)赖”。只(zhǐ)有北京国安，目前幸免(miǎn)于(yú)难。不过在(zài)实控人都成为老赖的情况下，被执行10个多亿的北(běi)京国安，又如何能独善其身？

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